說起買房最怕什么？相信大家會毫不猶豫說怕房價大跌，怕房子賣不出去。但理想是美好的，現實是殘酷的，對于剛剛過去2019年樓市來說，幾乎所有不可能的預測都成為了現實。曾經資金雄厚的開發商接連倒閉，以往引以為傲的高周轉、高負債的盈利模式被打破。市場低迷貫徹整個樓市，似乎終結了“房子造富”的時代。當買房不再賺錢，甚至還會虧錢的時候，市場最原始的面貌浮出水面，多地城市成交量極度下滑，投資者、炒房客著急拋房退場，此時的房子就宛如一筆債，必須貼錢止損才有可能保本。
 

雖說2020年才過去十幾天，但未來樓市輪廓已大致定型，不少“新禁令”隨之而來。銀保監會強勢表態禁止資金違規流入房地產，遏制居民杠桿率增長，也將意味著本身就開源節流的資金會更加稀缺。對于部分負債率超過50%的開發商來說，迎來并不是銀行的雪中送炭，而是償還債務。其次第2代征信系統正式上線，新變化在于征信更新頻率提高，明確體現還款的時間和金額。以往靠著假離婚、高杠桿的炒房方式終究行不通了，甚至在原有房貸基礎上加強風險管控，例如再次進行風險評估。
 

在這樣一個特殊的樓市背景下，大家的房子可能將面臨貶值，首先這是基于正常的市場邏輯，但這只是一部分地區的房子，不代表趨勢。從房子成本來看，房子本身就是一直在貶值，理論上來講每年的通貨膨脹和折舊率核算下來一般是6%左右，在以往房價快速上漲的背景下，此成本可以忽略不計，買賣房子一進一出照樣能獲取翻倍利潤。而以當前房價下跌的形勢來看，這6%的成本卻壓倒了房子保值最后一根稻草。從2019年數據來看，房價年漲幅超過10%的少之又少，房價走平即虧錢，更何況有的城市房價還下跌，而這一貶值趨勢購房者卻無法把控，有心無力。
 

從市場行情來看，賣的出去的房子才叫真實房價。目前二手房市場的行情只能用一句話來概括，那就是你有現金流甚至全款，有人求著你買房。房價是冷漠的，但數據是理智的，房源不由控制的激增就是最好的證明。以北京市場為例，二手房房價降價掛牌占比高達90%，跌幅超過8%，議價空間高達幾百萬。一線城市都如此，更何況那些三四線城市。同時據內行人透露，三四城市房子掛牌幾年都賣不出去的例子比比皆是，買家砍價20%已經成為行業潛規則。
 

如果說以上的趨勢只是一條河流緩緩前行。那么國務院取消中小城市落戶限制就宛如加速器，人口遷移周期的縮短意味著住房需求將再度集中化。在面對市場和購買力規模沒有實質性增長的基調下，市場多米洛效應將至。簡單當來說70后80后韭菜早已被割凈，90后還未成熟，此時的購房者就顯得很稀缺，市場的火熱必然意味著另一邊市場的傾巢而出，不僅僅是人口，更是包括了通過以小換大得來的一筆龐大的現金流。
 

總的來說，在樓市“新禁令”的助推下，房子貶值的拐點會被提前，并不是意味著房價會大跌，而是代表著你的房子不一定能賣得出去，甚至沒有人要。在我看來，出現這一類問題的地區三四線城市首當其沖，就算房價下跌，在沒有人接盤的背景下，房子終究表面財富。其次對于個別弱二線城市來說，若再不采取人才政策，恐怕終究會被邊緣化，因為未來買房只會追求城市和地段，所謂的郊區和破舊小恐怕只會無人問津，貶值風險將會成為購房必須考慮的問題，是賺是虧皆在一念之間。